La consécration des principes du droit de l'urbanisme date de la réforme décentralisatrice. Le législateur pose alors deux types de principes, des principes de gouvernance qui visent à rappeler aux communes que la compétence demeure partagée avec l'ensemble des autres collectivités publiques et le public, et des principes de fond fixant les objectifs à la réalisation desquels elles doivent concourir. Depuis le tournant opéré par la loi SRU, ces dernières doivent ainsi tendre à promouvoir un modèle de « ville compacte » économe en espace et réunissant en un même lieu habitat, bureaux et commerces afin de limiter les besoins en déplacement. Ce faisant, le législateur prenait le contrepied d'une politique urbanistique qui avait jusqu'alors consisté à dédensifier la ville, à la compartimenter en secteurs monofonctionnels, les uns affectés au commerce et à l'industrie, les autres à l'habitat, et à l'adapter à l'automobile. Tout l'objet de cette thèse est de montrer les raisons pour lesquelles l'effectivité de ce changement de paradigme est assez limitée.
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